北京白癜风专科医院哪家好 http://www.znlvye.com/

十一黄金周转眼过去五天，明源君从各个机构统计的黄金周旅游数据中发现了不少新现象：文旅融合产品受欢迎、文旅小镇成了游客出游的新热点。

近几年小镇在全国遍地开花,其中以文旅产业为核心的文旅特色小镇占比过半，市场普遍看好文旅产业这片价值万亿的新蓝海。嗅觉灵敏的房企是进军特色小镇的巨头，万科、碧桂园、恒大、绿地纷纷展开了小镇布局。

经过几年野蛮生长，不少文旅小镇已经揭开了面纱，投入市场。此次黄金周的一些数据如同一次小测验，成绩表明，有的文旅小镇规模超百亿，开始领跑市场，有的文旅小镇却岌岌可危。

同样做文旅小镇，同样为小镇注入IP，为何小镇的规模开始拉开了差距？今天明源君就从运营模式、IP特点、营销特点等方面分析下，文旅小镇怎么做才能赚钱。

1

政策“降温”VS市场升温

没特色的文旅小镇

会被政策和消费者双双淘汰

刚刚过去的十一假期，对特色小镇的经营者来说可能经历了冰火两重天，一方面是市场上文旅小镇越来越受消费者欢迎；另一方面在政策上，国家发改委发布通知，要淘汰一批路线跑偏的特色小镇。

一、十一国内旅游收入达.8亿，文旅融合产品受热捧

十一黄金周你是不是已经在朋友圈里走遍了全世界？国人对旅游的兴趣越发浓厚，根据中国旅游研究院统计数据显示，今年国庆假期，旅游市场共接待国内游客7.26亿人次，同比增长9.43%；国内旅游收入.8亿元，同比增长9.04%。国内旅游上，长线旅游类型占比最大，然后是周边游，包括主题乐园、古镇、特色小镇等。文旅小镇在十一火了一把，比如深圳甘坑客家小镇迎客20余万人次，浙江嘉善巧克力小镇迎客20余万人次，丽江大研花巷、香格里拉独克宗花巷、嘉兴西塘花巷三个小镇迎客超50万人次……

全民讨论“消费降级”，实际在旅游市场上一直是消费升级。根据数据，今年黄金周的另一大趋势是文旅融合产品受到热捧，90%以上的游客参加了文化活动，前往美术馆、博物馆、图书馆的游客达到40%以上。

热爱文化、热爱体验式消费，这一届消费者的口味越发挑剔，这也意味着不是随便一个旅游产品都能忽悠到人。对文旅小镇而言，IP假大空、建筑粗制滥造、千镇一面的伪小镇显然会被消费者嫌弃。

二、发改委发文，逐步淘汰有房地产化倾向的不实小镇

近几年“小镇热”席卷了地产圈和旅游圈，根据国家相关部门的规划目标，到年全国要培育个左右各具特色、富有活力的特色小镇。而业内人士预估，未来五年内，全国将涌现1万多个特色小镇。

1万个小镇做千镇计划的后备军，这里面不乏盲目圈地、抱着做地产心态的开发商进入。面对这股“小镇高温”，就在十一黄金周前两天，9月28日国家发改委发布《关于建立特色小镇和特色小城镇高质量发展机制的通知》（以下简称《通知》），坚决淘汰一批缺乏产业前景、变形走样异化的小镇和小城镇。

根据新华网报道，《通知》明确建设特色小镇要以特色产业发展为核心，严格遵循发展规律、严控房地产化倾向、严防政府债务风险为底线。特别是将各地创建名单中不符合要求的三类“特色小镇”，列入了逐年淘汰的目标。

根据公开资料，明源地产研究院制表

文旅产业被视为新蓝海，房企巨头纷纷进军文旅小镇产业，开疆扩土。此次下发的《通知》显示，国内特色小镇的洗牌期将至，唯有真正做实的小镇才能经受住政策和市场的双重考验！

2

耗资数亿后这些小镇却失败了…

他们有一个共同点

特色小镇年最早出现在浙江，后经政策等推广，小镇之火烧遍全国。作为诞生地，浙江省特色小镇形成了鲜活的小镇生态样本，是国内对小镇概念挖掘最深的区域，最新报道显示，浙江产出超百亿的小镇达到了10个。

有的小镇开始发力，有的小镇却失败了，明源君总结了2个典型失败案例。

一、成都某水乡

概况：耗资几十亿，在成都打造了一个规模与周庄古镇相当的水乡小镇。小镇利用活水资源打造特色街区，规模与周庄古镇相当，以姑苏园林式修建为主体作风，营建江南园林的风情。水乡内集精品酒店、商务会所、购物、餐饮、休闲、娱乐、旅游为一体的复合业态商业街区。

现状：生搬硬套水乡风情，没有自身特色；商业配套混乱，位置偏远；开发商隐瞒土地用途，身陷多个官司。现在水乡几近荒废，商家全部撤出，成为“空城”

二、陕西一民俗村

概况：耗资3个多亿。该民俗村依托文学作品IP，还原文学作品场景，打造原汁原味的关中民俗。

现状：初期随影视作品的热播而火爆，随后暴露出了多个问题。与其他民俗村同质化严重，人造景区没有文化沉淀；商户结构单一，只有小吃，配套不完整；民俗村内服务不到位，宰客严重，被网友评为中国最坑人的景区。

三、做文旅小镇要摆脱“地产”思维

总结特色小镇失败的理由：①初期定位不准确②文旅基础资源薄弱③挖掘IP浅显④交通不便利⑤开发商缺乏运营商业地产的思维。

明源君认为，做文旅小镇需要抛弃“地产”思维，成都该水乡把成片的房子建起来了，却无法往建筑内注入文化元素，陕西的民俗村依靠着大IP，依旧只建房子不做内容，这是很典型的地产思维。

文旅小镇的核心在于文旅产业，抱着做地产、拿地方便的心态的地产商，现在不光是小镇无法盈利问题，更将面临政策的风险！

3

文旅小镇这样做才能好玩又赚钱

已经有房企在实践了

分析过失败样本，明源君接下来要分析国内经营良好的文旅小镇。前一阵子万科喊着要活下去，贩卖了一波焦虑，实际上居安思危的万科想得十分长远，从年万科便进入了文旅小镇的开发商行列中，历经12年尝试，打造了一个属于万科的文旅小镇范本，

一、简析文旅小镇的盈利模式

在谈典型文旅小镇前，明源君先来简析下现在的文旅小镇盈利模式。文旅小镇作为特色小镇的一种形式，其下又分为了游乐地产模式、度假地产模式、

旅游商业模式、产业观光模式深度分析、文旅组合模式。

一般而言，文旅小镇目前盈利模式最多的是来自门票收入和综合收益，以乌镇为例，乌镇东栅门票售价为元、西栅为元、东西栅联票为元（年8月提价前），门票收入比例超过一半，除门票外，酒店、餐饮、购物等收入占四成到五成。乌镇的盈利模式门票与综合收益平分江山，基本摆脱门票经济，已是国内其他小镇很难达到的水平。

门票收益和综合收益外，盈利模式还包括了产业收入、地产收入、资本运作等收益模式。

二、城市配套服务商的实验：万科良渚文化村，11年后开始盈利

良渚文化村在社交网络上颇为热闹，几乎每一处地标都是网红景点，尤其是晓松书屋引进后，更是刷爆了一轮热度。

良渚文化村位于杭州，在良渚文化遗址附近，总建筑面积万平方米中，规划住宅万平方米，公建50万平方米，其中商业10余万方。年南都房地产集团开始该项目，年万科并购南都，接手项目，据良渚文化村项目负责人表示，万科投入了亿资金，营收上拿地第九年实现正现金流，11年后开始盈利。可以说良渚文化村是万科最早进行的城市配套服务商实践，对其他房企打造文旅小镇格外有借鉴意义。

主打文化牌：

1、良渚文化博物馆

图4：博物馆由英国著名建筑设计师戴卫﹒奇普菲尔德设计，建筑非常简洁。图片来源于良渚文化博物馆